房市分析也有黃金交叉跟死亡交叉？

窗外午后細雨綿綿，紅色子房團隊受邀到商業周刊總部，與現場十多位專業編輯小組討論該周刊1398期「黃金挑房期來了！」房市主題。主持的資深編輯L，希望借重我們在實價登錄巨量資料分析的經驗，協助她們整理出讓讀者淺顯易懂的圖表。

在甫出刊的周刊專題裡，紅色子房除了用Yam房價網「交易熱度」、「地段指數」功能協助他們整理出大台北潛力區值得置產的「蛋黃蛋白區」外，還有一個讓商周編輯群都驚豔，能快速整理出全國六大都會「潛力區、平盤區、小心區」的秘密武器，並承諾與出刊日同一天發表的新功能：「房價均線分析」。

還記得紅色子房發表「房價出現跌勢？讓房地產業震驚的六張圖」一文，用實價登錄價量分析表證實了房地產業進入寒冬，後續甚至有上市建商研展部門聯繫我們，希望協助研究「全國哪裏還有投資開發潛力？」

在某次紅色子房與友人聚會中，與會有不動產估價師、股市分析高手建議，此項房市分析工具可參考股市均線分析原則，依據不同均線週期來預測房價的變化。

由於實價登錄是以「月」為單位，紅色子房指導Yam房價網依據每月實價登錄資料計算出各類型房產「一般平均價」及「十年內新古屋平均價」，再依照各月平均房價變化採簡單移動平均法，推演出「季線」與「半年線」走勢。

房市分析原則很簡單，倘若「季線」由上而下衝破「半年線」，就是代表出現區域房市反轉的「死亡交叉」，讀者可以考慮賣出房屋。倘若「季線」由下而上衝破「半年線」，就是代表區域房市逆勢上揚的「黃金交叉」，讀者可以考慮買進房屋。以下分析例：






除了依縣市行政區、房屋類型、篩選出所有房屋一般平均價或者十年內新古屋平均價外，還可用全區域功能分析該都會區某類型房屋的整體價量漲跌趨勢。舉例來說，紅色子房依照截至103年6月底的實價登錄資料，分析大家比較關心的六大都會區房價結果如下：


以在台北市大家比較買得起的套房類型為例，雖然季線跌破半年線進入盤整，但是整體房價趨勢看來仍是往上的。




如果讀者選擇到新北市買房子，看房動作可能要快一些。雖然房價季線偶爾降至半年線以下，但是又很快拉回去。即使交易量縮很大，但整體房價短期內看來還是平穩上漲。




桃園都會區的房市就比較沒有那麼樂觀，政府去年底加速打房力道後，整體房價就呈現停漲趨勢。最近房價季線更跌破半年線，如果想要賣房子的朋友，建議速度要加快些。




台中市的新房子，設計新穎又漂亮，是許多買房置產族的最愛。然而，整體新古屋的房價似乎已經到了天花板，幾波盤整還是漲不回去。建議喜愛台中生活環境的買房族，可以積極看房開價打八折準備進場了。




台南古都隨著許多大型建設的陸續接近完工，加上不少在地建商推出好幾期文創設計感濃厚的新建案，十年內屋齡的新古屋價格呈現穩定成長。即便如此，一字頭的房價仍然親民，手上有餘錢的朋友，可以考慮南下古都買個度假小宅。




高雄市的八一氣爆事件風波，目前尚未反應在實價登錄截至6月底的資料。但隨著北高雄許多新建案陸續交屋，十年內屋齡的新古屋房價即使歷經盤整，房價仍然呈現平穩漲勢。