房市M型化趨勢下的投資策略

從南向北疾駛的高鐵回程上，我跟某旅館投資集團C總裁一起望著窗外斜射的雨痕，腳邊的雨傘還滴著水。原本以為不受颱風影響的南部反而雨勢交加，讓今天旅館開發基地會勘有些不順利。

已經在短短三年內發展出總計500間以上旅館房間的C總裁，像我們坐的高鐵一樣，持續朝一年開發至少兩棟新旅館的步伐邁進。由於掌握旅行社的陸客客源，C總裁旗下每家旅館都保持九成以上的住房率。為了配合陸客全島行程，我協助他與幾家南部大型傳統產業公司洽談合作，評估遴選這些公司優質地段的閒置資產，活化改建為商務旅館。

我問C總裁為什麼這麼積極，他笑著說：「旅館投資也有M型化競爭了，我要用M型左端最便宜的房價，衝M型右段最高的市場佔有率。」

依據最新2013年8月國泰金公布的國民經濟信心調查：買賣房意願連續4個月出現背離，加上奢侈稅修法的不確定性，民眾買房意願降至-55.4，已連續6個月下滑。相對地賣方賣房意願續升至-4.1 ，已接近奢侈稅立法時高點。因此市場研判背離持續擴大的買、賣房意願，將造成房市價格鬆動。

房市價格真會鬆動的嗎？紅色子房修正認為，房市會呈現M型化的價格發展：優質地段或稀有產品價格仍持續上漲，重複性高或非主流地段的物件則會有房價下跌空間。

從M型右端來看，紅色子房在實務上接觸位於台北優質地段的物件，除非業主有急迫性的資金周轉壓力，一般開價跟議價姿態都頗高。但是，對於曾投資香港、上海高價商鋪的外資，知道這些優質地段仍有上漲空間，所以興趣度仍濃。

至於住宅方面，台北市精華土地已一地難求。因此倘若建商們「有幸」取得優質區位土地，建商們無不耗盡心思，找最好的國外建築師、最優的營造廠、最佳的物業管理，甚至找名人為鄰，打造獨一無二特色豪宅。價格呢？當然只有越開越高。想他們主動降價？不可能。

但是，若非位處都會區核心商圈或重要捷運站，同時又有大型造鎮規模、高重複性的住宅物件，紅色子房研判此類物件房價，將可能往M型左端發展，隨市場機制逐步降價以符合大多數買方的期待。

所以呢？單純自住購屋者有福了，可以開始朝向大型造鎮規模商品找便宜物件，執行我曾教大家的AKB48看房計畫。但是，除非該地段有通過紅色子房井字分析法的考驗，否則也不要期望未來有太多上漲空間喔。

至於房地產投資者的策略，則應該致力於把房價在M型右端的物件向上提升，或是原本房價在M型左端的物件向右端翻轉。

怎麼做呢？紅色子房建議有志從房地產獲得財務自由的投資人，可以從以下三個準備開始著手：

第一：不要吝嗇於投資「談判」

紅色子房認為，學習房地產談判是C/P值最高的一項投資。以台北為例，一個中古住宅動輒價格都在兩千萬以上，可能因為精心安排一個15分鐘的面對面談判議價，就可以再打9折，省下200萬，夠抵得上一個普通公務員三年工作年薪。

讀者可以搜尋坊間相關書籍課程自修；或者，由於上一篇談判師父H教我的三件事一文的大受歡迎，紅色子房也會應讀者要求，研究商請H大哥出馬指導開課的可能性。

第二：開創可以扭轉地段的投資格局

利用談判技巧壓低入手買房價格後，接下來的功課就是把房價在M型右端的物件向上提升，或是原本房價在M型左端的物件往右端扭轉。怎麼做呢？關鍵在於擴大可以扭轉地段的投資格局。

現在已經有許多讀者會用紅色子房地段指數進行買房地段分析，因此紅色子房舉一個大家比較熟知的忠孝敦化商圈當例子。

早期忠孝敦化商圈，以Sogo百貨延伸至頂好商圈，算是忠孝敦化最熱鬧的一級戰區。但是近期由於明曜百貨的大改裝引入UNIQLO旗艦店，加上對面ZARA大型旗艦店的開幕，將明曜商圈周邊扭轉為更熱鬧的逛街商區。從地段指數分析，明曜商圈已勝過頂好商圈，高價地段扭轉成功。



所以，以投資店面為例，未來投資人不應該只是以單棟店面投資作為思考，而是應以結合鄰房各家店面(或是一次吃下多間店面)，以大格局尋求將此區重新定位，或者引入特色大店，打造成具人潮吸引力的金雞母。

擴大格局，看事情的角度就會不一樣。

第三：籌組你的金援及專業團隊

因為格局擴大了，投資人也該思考告別單打獨鬥的時候了。

房市M型化的特色在於，位處M型右端的投資者會保有更穩定豐富的獲利，但投入的資源也相對驚人。因此，如何藉由銀行融資、私募基金、大型金主支援，以資金保有區域競爭性，會是相當重要的課題。

同時，房地產格局做大了，也就需要專業團隊來經營管理。特別是要把原處M型房價左端的蚊子店面，改造成M型房價右端的賺錢商場，都需要優質的招商管理人才。而且，這樣的投資除了帶來很好的報酬，也帶給區域許多工作機會。

不想轉型？只會隨著房市波段賺錢的中間型投資人，未來將越來越沒有獲利空間。